นิติบุคคล (condominium juristic person) หมายถึง นิติบุคคลที่ได้รับการกำหนดให้มีสถานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย โดยหลักการจะเกิดขึ้นในสัญญาขายของอาคารชุดที่มีพื้นที่ชุดส่วนกลางและห้องชุด โดยโครงสร้างการดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ต่อท่าเรื่องการบริหารจัดการให้ส่วนรวมเป็นกลุ่ม การดำเนินงานต่าง ๆ และจัดทำบัญชี รายงานต่างๆ
ในที่นี้ คำว่า ‘นิติบุคคลอาคารชุด’ หมายถึงบุคคลนิติที่สร้างขึ้นจากกฎหมายเพื่อจัดการอาคารชุด และมีหน้าที่หลักในการดูแลรักษารวมทั้งการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางภายในอาคารชุด รวมไปถึงการดูแลสวัสดิการและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย งานหลักของนิติบุคคลอาคารชุดการบริหาร
การบริหารจัดการอาคารชุด หรือที่เรียกกันสั้น ๆ ว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” มีหน้าที่หลักในการดูแลรักษาและบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางภายในอาคารชุด รวมไปถึงการดูแลสวัสดิการและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย
งานหลักของนิติบุคคลอาคารชุด
- การบริหารพื้นที่ส่วนกลาง: ดูแลรักษาความสะอาด เก็บกวาดขยะ ดูแลสวนหย่อม สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ ลิฟต์ ห้องโถง อาคารจอดรถ และพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ
- การดูแลระบบสาธารณูปโภค: ดูแลระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องปรับอากาศ ระบบดับเพลิง และระบบสาธารณูปโภคอื่น ๆ
- การจัดเก็บค่าธรรมเนียม: เก็บค่าธรรมเนียมส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัย นำมาใช้ในการบริหารจัดการอาคารชุด
- การบัญชี: บันทึกรายรับรายจ่ายของอาคารชุด จัดทำงบดุล และรายงานการเงิน
- การดูแลความปลอดภัย: ดูแลรักษาความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและทรัพย์สินภายในอาคารชุด
- การบังคับใช้กฎระเบียบ: บังคับใช้กฎระเบียบของอาคารชุด เพื่อความสงบเรียบร้อยและความเป็นระเบียบเรียบร้อย
- การประสานงาน: ประสานงานกับหน่วยงานต่าง ๆ เช่น การไฟฟ้า ประปา เทศบาล
- การจัดกิจกรรม: จัดกิจกรรมส่วนกลาง เช่น กิจกรรมกีฬา กิจกรรมนันทนาการ กิจกรรมเพื่อสังคม
ประเภทของนิติบุคคลอาคารชุด
- นิติบุคคลจัดตั้งโดยนิติบุคคล: จัดตั้งโดยบริษัทนิติบุคคลอาชีพ
- นิติบุคคลจัดตั้งโดยเจ้าของร่วม: จัดตั้งโดยเจ้าของร่วมในอาคารชุด