และทำไมถึงช่วยลดต้นทุนงานซ่อมบำรุงได้จริง
นโลกของงานซ่อมบำรุงอาคาร ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรืออาคารสำนักงาน “ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน” มักเป็นต้นทุนแฝงที่ผู้จัดการอาคารมองข้ามไป
แต่รู้ไหมว่า… 70–80% ของปัญหาเหล่านี้ สามารถป้องกันได้ตั้งแต่แรก
ด้วยแนวคิดที่เรียกว่า “การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน” (Preventive Maintenance)
🔎 Preventive Maintenance คืออะไร?
Preventive Maintenance หรือ PM คือกระบวนการ ตรวจสอบ, ดูแล, และซ่อมบำรุงอุปกรณ์/ระบบต่าง ๆ ก่อนที่จะเกิดปัญหา
โดยอิงตาม “รอบระยะเวลา” หรือ “จำนวนการใช้งาน” ที่กำหนดไว้ล่วงหน้า เช่น:
- ล้างแอร์ทุก 6 เดือน
- ตรวจสอบระบบไฟฟ้าทุกไตรมาส
- เช็คลิฟต์และอุปกรณ์ความปลอดภัยตามรอบที่กำหนด
💸 ทำไม PM ถึงช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย?
เพราะการ “รอให้เสียก่อน” แล้วค่อยซ่อม = เสี่ยงต่อค่าใช้จ่ายที่สูงกว่า 2–5 เท่า
ตัวอย่างเช่น:
| กรณี | ไม่ทำ PM | ทำ PM |
|---|---|---|
| ลิฟต์เสีย | ค่าอะไหล่ + ค่าแรง + ค่าเสียเวลา | แค่ค่าน้ำมันหล่อลื่นและตรวจสอบรายเดือน |
| แอร์พังกลางฤดูร้อน | ลูกบ้านร้องเรียน + เปลี่ยน Compressor | ล้างแอร์ตามรอบ = อายุใช้งานยาวนาน |
🔧 PM ต่างจาก Reactive อย่างไร?
| ประเภท | ลักษณะ | ตัวอย่าง |
|---|---|---|
| Reactive Maintenance | ซ่อมเมื่อพัง | แอร์ไม่เย็น → แจ้งช่างมาดู |
| Preventive Maintenance | ซ่อมก่อนพัง | ล้างแอร์, เปลี่ยนฟิลเตอร์ก่อนฤดูร้อน |
Preventive จะลดจำนวน “เหตุการณ์ฉุกเฉิน”
ซึ่งช่วยทั้ง ลดงบประมาณ, ลดความเสี่ยง, และ เพิ่มความพึงพอใจของผู้พักอาศัย
📊 การใช้ระบบช่วยวางแผน PM อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณยังวางแผนงาน PM ด้วย Excel หรือกระดาษ
ปัญหาที่พบบ่อยคือ:
- ลืมรอบการดูแล
- ทีมงานไม่เห็นแผน
- ไม่มีข้อมูลย้อนหลัง
CMMS อย่าง Unizorn ช่วยให้คุณ: ✅ สร้างแผนบำรุงอัตโนมัติ
✅ แจ้งเตือนทีมงานตามรอบ
✅ มีประวัติการบำรุงสำหรับตรวจสอบย้อนกลับ
✅ วิเคราะห์แนวโน้มความเสียหายของอุปกรณ์
🔐 ตัวอย่างจริงที่ใช้ PM แล้วประหยัดได้จริง
โครงการคอนโดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ
เคยเสียค่าเปลี่ยน Compressor แอร์กว่า 80,000 บาทภายในปีเดียว
หลังเปลี่ยนมาใช้ Unizorn เพื่อวางแผน PM – ทีมช่างสามารถล้างแอร์ครบ 100% ทุก 6 เดือน
✅ ปัญหาลดลงกว่า 75%
✅ ไม่มีเหตุซ่อมแซมฉุกเฉินตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา
✅ สรุป: งานซ่อมที่ “ไม่เกิดขึ้น” คือความสำเร็จของ PM
PM อาจเป็นเรื่อง “เบื้องหลัง” ที่ดูไม่เร้าใจ
แต่เป็นระบบที่ ทำให้อาคารมีเสถียรภาพ ประหยัดค่าใช้จ่าย และดูน่าเชื่อถือ มากขึ้นในสายตาผู้อยู่อาศัย
ถ้าคุณยังไม่มีระบบ PM ที่ชัดเจน…
ถึงเวลาเริ่มต้นวางแผนบำรุงด้วย CMMS อย่าง Unizorn แล้วครับ
