บทนำ
งานซ่อมฉุกเฉิน (Breakdown Maintenance) เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ต้นทุนการดูแลอาคารพุ่งสูงแบบไม่ทันตั้งตัว ทั้งค่าซ่อม ค่าอะไหล่ ค่าจ้างโอที และความเสียหายจากระบบหยุดชะงัก การเปลี่ยนจาก “รอเสียก่อนค่อยซ่อม” มาเป็น “ซ่อมก่อนที่จะเสีย” ผ่านการวางแผน PM (Preventive Maintenance) อย่างมีระบบ คือทางออกสำคัญของผู้จัดการอาคารยุคใหม่
1. ทำไมต้องวางแผน PM อย่างจริงจัง?
- ลดงานซ่อมฉุกเฉินกว่า 50–80% ในระยะเวลา 6–12 เดือน
- ควบคุมงบประมาณและเวลาช่างได้ดีกว่า
- ยืดอายุการใช้งานของระบบสำคัญ เช่น ปั๊มน้ำ, ระบบไฟฟ้า, ลิฟต์, กล้องวงจรปิด
- เพิ่มความน่าเชื่อถือของอาคารในมุมมองของลูกบ้านหรือผู้ใช้งาน
2. สูตรวางแผน PM ที่ได้ผลจริง
✅ สร้าง Asset Register
รวบรวมรายการทรัพย์สิน / เครื่องจักร / ระบบสำคัญทั้งหมดของอาคาร พร้อมรายละเอียด (รุ่น, อายุ, รอบการบำรุงรักษา)
✅ กำหนด PM Schedule รายเดือน/ไตรมาส
ใช้แนวทางจากคู่มือของผู้ผลิต หรือใช้ข้อมูลการเสียหายย้อนหลังเป็นฐานวางแผน
✅ ใช้ ระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติ (Reminder)
หากใช้ระบบซอฟต์แวร์ CMMS หรือแอปซ่อมบำรุง เช่น Unizorn, คุณสามารถตั้งเตือนได้ล่วงหน้า
✅ ติดตามผลผ่าน PM Checklist & Dashboard
เก็บข้อมูลการซ่อม ตรวจสอบงานย้อนหลัง วิเคราะห์ว่า PM รอบใดได้ผล รอบใดต้องปรับปรุง
3. ใช้เทคโนโลยีช่วยยังไงให้ทีมช่างทำ PM ได้ต่อเนื่อง?
- แจ้งเตือนงานล่วงหน้าอัตโนมัติถึงช่างผ่านมือถือ
- บันทึกผล PM เป็นภาพ/เช็กลิสต์ผ่านแอป ลดการหลงลืมหรือทำไม่ครบ
- วิเคราะห์แนวโน้มการเสียหายจากข้อมูล PM ได้
เช่น ปั๊มน้ำเสียทุก 6 เดือน → เตรียมอะไหล่ล่วงหน้า → ไม่ต้องสั่งของเร่งด่วน
4. เคล็ดลับจากประสบการณ์หน้างาน
- ใช้ PM คุมอะไหล่ได้ล่วงหน้า → สั่งของล็อตใหญ่ = ประหยัด
- กำหนด KPI งาน PM ไว้ในหน้าที่ของช่างประจำอาคาร
- ทบทวนแผน PM ทุก 6 เดือน จากข้อมูลการซ่อมจริง
สรุป
การวางแผน PM ไม่ใช่แค่ “ป้องกันเครื่องเสีย” แต่คือการควบคุมทั้งงบ ซ่อม และเวลาของทีมงานให้มั่นคง ลดโอกาสเกิดเหตุฉุกเฉินที่ส่งผลกระทบใหญ่ ยิ่งคุณเริ่มเร็วเท่าไร ต้นทุนรวมจะลดลงชัดเจนเท่านั้น